道路による建築制限
不動産投資を行う際、物件ばかりを見てしまいがちですが、道路も大変重要な要素のひとつです。
現物の不動産投資の場合は、守らなければならない色々な建築制限があります。
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そのうちのひとつが、道路にまつわる建築制限です。
これを知っておかないと、大変なことになる可能性があるので、しっかりとチェックしましょう。
建築基準法の中には、、都市計画区域・準都市計画区域内（一般的な街と、郊外をイメージしてもらえればＯＫです）における道路の制限があります。
建物が建っている敷地は、幅が４ｍ以上ある道路に、２ｍ以上接していないといけない決まりがあります。
例外として、建物の周りに広い敷地があって、安全上支障がない(例えば火事が起きてもすぐに消火にいける場所）場合は、２ｍ以上接してなくてもＯＫです。
ただし、市町村長や都道府県知事の許可がいりますのでご注意を。
道路とは、原則幅4m以上のもの(特定行政庁指定区域は6ｍ)で、道路法、都市計画法、土地区画整理法などによる道路のことをいいます。
これでいうと、たんぼのあぜ道は道路には入らないわけです。
また、法令が適用された場合には、私道も、昔からある４ｍ以下の道路も、道路扱いになります。
この昔からあるような、幅4m未満(特定行政庁指定区域は6m未満)の特定行政庁の指定した道路を、みなし道路と言います。
古い家屋が立ち並ぶ地域などでは、よくあるものですね。
この幅4m未満の道路場合、セットバックと呼ばれる、道路境界線があります。
道路の真ん中から左右それぞれ２ｍのところが、道路境界線にあたります。
古い家の場合、その境界線より道路側にはみ出して建っている家がありますね。
昔から建っているので仕方がないのですが、建て直すときには、その道路境界線より道路側には建築ができないようになっています。
古い道路を、今の基準の４ｍに広げていくには、セットバックしか方法がないのですね。
ちなみに、セットバックした部分は、建ぺい率・容積率の計算をする時には、敷地面積には含まないことになっています。
一般の道路には、公道だけでなく、私道もあります。
公的機関以外の所有者がいる道路のことです。
その私道に水道管やガス管を通すときは、私道所有者の承認がいるので、注意が必要です。
特に、個人の私道の場合は、通行などでもトラブルが起こることがありますので、必ず許可をもらうようにしましょう。
家屋が密集した地域などでの不動産投資を検討する際は、こういった道路のチェックも怠ってはいけません。
しっかりと地域の情報を集めた上で、慎重に検討するようにしましょう。
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