不動産売買契約書 危険負担 ローン特約

不動産の契約が終わり、後は引渡しを待つだけ。
そんなときに建物に雷が落ちて、火災で建物が丸焼けに・・・。

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買主にとっては最悪のシナリオですが、民法では、買主に代金支払い義務があるとなっています。
引渡しまで何もないことを祈るばかりです・・。

このように、契約してから引渡しまでの間に、地震や火災などの「不可抗力」で建物が消滅した場合にでも代金を支払う義務があることを「危険負担」といいます。

民法上では上記のようになっていますが、一般的な解釈は少し違ってきます。
通常、不動産を契約してから引渡しまでは、数ヶ月かかります。

1週間や10日ほどなら、危険負担の義務もわかりますが、何ヶ月もの間そんなリスクを背負うのは、買主があまりにもかわいそうですよね。
ですので、現在は、売主が危険負担の義務を負う特約をつけるべきだ、という考えが一般的です。

よって、一般的に不動産の売買契約書には、「所有権が買主に移転した時に代金を支払う義務(危険負担)が移転する」という特約が書かれています。
もしも引き渡しの前に天災などのハプニングが起こってしまったときには、契約を解除できるというのが、最近の主流です。

軽微な損壊なら、売主で修理をすることも可能ですので、修理してもらってから引渡しを受けることもできます。
そのまま契約解除もできますが、せっかく選んだ物件ですし、直せるならそのまま住みたいところですよね。

危険負担の特約のように、不動産契約には他にも特約が存在します。

欲しい家が見つかって、売買契約をしました。
住宅ローンでお金を用意することにしました。
住宅ローンには審査があります。
なんらかの理由で、この審査が通らなかったとしましょう。

この場合、売買契約はどうなってしまうのでしょうか?
お金がないのに、契約しなければいけないのでしょうか?

不動産の契約では、このような状況が度々発生します。
契約書で定めた期日までに、融資承認がもらえない場合です。
このように買主の責任でない理由によってローンが使えないときには契約が解除できますよ、という特約のことを、「ローン特約(融資利用の特約)」といいます。

ローン特約で契約解除となったときには、売主は領収済みの手付金などを買主に返還しないといけません。
仲介業者も、もらった報酬を売主と買主に返さないといけません。

売主としては、買主のローンが無事承認されることを祈るばかりですが、買主の人は、この特約の有無を、必ずチェックするようにしてくださいね。

不動産投資には、様々なリスクが伴います。
現物の不動産投資の場合は、このような特約も知識として知っておかなければなりません。

しっかり勉強して、備えておくようにしましょう。

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