マンションの１室を借りたり買い上げたりして、賃貸収益を考える方もいらっしゃるでしょう。
そういう方は、区分所有法をしっかりと勉強しておく必要があります。
マンションには、複数の住居もしくは店舗があります。
それらを所有している人は、その部屋の所有権を持っていることになります。
こういった、マンションなどの各居室の所有権のことを、「区分所有権」といい、一般の所有権と区別しています。
この区分所有権を持っている人を「区分所有者」といいます。
そして、区分所有者、区分所有権に関する決まりを定めたものが、「区分所有法」といいます。
マンションなどには、「専有部分」と「共有部分」があります。
専有部分とは、所有権の目的となる部屋、つまり「○○号室」が、専有部分ということになります。
対して「共用部分」とは、専有部分以外のところ、階段や廊下、エレベーターなどを指します。
この共用部分は二つに分類されています。
・階段や廊下エスカレーターといった、マンション入居者全員が、通常の生活で必ず通ったり使ったりする場所のことです。
【規約共用部分】
・集会所や管理事務所など、マンションごとの規約によって定められる、共用部分のことです。
マンションごとで細かい取り決めがあり、バルコニーは専有部分であるところと、そうでないところがあったりします。
また、配水管などは、共用部分にある配水管が壊れたときは、管理組合の負担。
専有部分の配水管が壊れた場合は、区分所有者の負担、といった具合にわかれています。
ですので、投資物件ごとの細かいチェックが必要となります。
マンションには通常、管理組合というものがあります。
区分所有者全員で建物を管理するための組合を、構成しなければいけません。
最低でも年に一回集会を開き、マンションの管理に関することは、管理組合で決定しなければいけないようになっています。
不動産投資の場合、実際にその部屋に住むことは少ないと思います。
その場合、管理組合の集会はどうするのか、実際に住んでいる人（占有者）には権利はあるのかなども、きちんと把握しておかなければなりません。
不動産投資には、お金の面だけでなく、こういった法令の知識も必要になってきます。
ファミリータイプのマンションなどは特に管理が厳しいところが多いので、きちんと法令を把握した上で、投資をしていくようにこころがけましょう。
一般の方にはまだ馴染みがありませんが、不動産投資系の会社では、取り扱いを始める業者も出てきました。
では、ノンリコースローンとはいったいどんな仕組みのローンなのでしょうか。
日本の住宅ローンはリコースローン（遡及型融資）になっています。
対して、アメリカの住宅ローンは、ノンリコースローン（非遡及型融資）になっています。
言葉が難しくて、いまいちよくわかりませんね。
では、例えばあなたが３０００万円の家を購入する、ということで説明してみましょう。
日本で３０００万円の住宅ローンを組む場合、年収や職業にもよりますが、保証人をつけたりしますね。
万が一働けない体になってしまったり、死亡した場合に備えて、団体信用生命保険にも入らなくてはいけません。
また、購入する家は、銀行の抵当権が設定され、もしあなたがローン返済できなくなった場合、没収されてしまいます。
家が２０００万円で処分されたとして、その時残りの残債が２５００万円だったら、５００万円債務が残ります。
家はもうないのに、住宅ローンを払い続けなければならない、という状況になりますね。
アメリカのノンリコースローン場合は、こういったことがありません。
ローンの借り入れの際も、保証人は要りませんし、団体信用生命保険もいりません。
もし返済できなくなった場合は、家を差し出せば、残りの債務は払う必要がなくなるのです。
不動産投資でノンリコースローンが着目されている理由は、そこにあります。
物件の収益性で融資を受けることができるので、人に対するリスクが少なく、より安定した投資を行えるからです。
ただし、通常のローンよりもその分金利は割高です。
また、物件を手放したときに、借りた金額よりも高い値段で処分できても、その差額は戻ってこない、というデメリットもあります。
なんだか日本の住宅ローンより素晴らしいもののような気がしてませんか？
しかし、このノンリコースローンが、世界恐慌の発端となった、サブプライムローン問題を引き起こしたものでもあるのです。
融資側が、不動産の収益性を間違えて判断したり、債務責任が及ばないからといって、返済を放棄する人もでてきたからですね。
ノンリコースローンの誤った使い方のツケが、今世界を混乱に陥れているのも、また事実です。
不動産投資、という面から見れば、今後日本でも幅を広げるものとなるでしょう。
ノンリコースローンの登場で、今まで投資に手が出せなかった人たちも、できるチャンスが生まれてくる可能性はあります。
今後の動向に注目しましょう。
]]>まず、マンション経営などを行う場合、家賃収入だけが入ってきて後はなにもしなくていいわけではありません。
賃料を徴収する管理だけでなく、所有している建物を維持管理していかなければならないのです。
いわば大家さんなので、当たり前のことですよね。
維持管理としては、建物の設備を管理する、清掃を定期的に行う、壊れたところを修繕する、などがあります。
廊下の蛍光灯が切れた、くらいならいつでも費用は出せますが、建物修繕となると、ある程度の費用がまとまってかかります。
ですので、将来的にかかるであろう修繕費用を、賃料収入から差し引いて積み立てておかなければいけません。
【建物修繕年数の目安】
・屋根、屋上などの防水加工、外壁の補修、塗り替えなど・・・１０年前後
・鉄部分の防錆加工・・・３年〜５年
・給排水管の補修、交換、その他機械設備補修・・・１５年〜２０年前後
]]> 新築物件の場合、買った当初はいいですが、１０年ぐらいでまとまって費用がかかる恐れがありますので注意してください。ですので、中古物件の場合はあらかじめ専門家に建物を調べてもらってください。
そして、補修が必要な時期を調べ、その費用を含めた資金計画、投資計画を練るようにしましょう。
ちなみに、中古物件の場合は、補修費用を差し引いた価格交渉もできますので、よく考えて投資しましょう。
マンション経営では、修繕計画は必須です。
専門家の判断を仰ぎながら、定期的に見直しを行い、建物の維持管理に努めていくようにしてください。
建物１棟を所有するのではなく、１室を購入するときは、その部屋で定められた管理費と修繕費が必要になります。
修繕計画は必ずチェックしてください。また、建物の修繕積立金が幾らあるにかも、必ず見ておくことが必要です。
計画的に積み立てているところがほとんどですが、万が一不足が発生したときは、足りない額を払わなければいけないこともあります。
もし、新しく建物を建てるときは、外観のよさに配慮することも大切ですが、長く快適に使える建物を建てることが大切です。
耐震面は特に気を配り、基礎や構造、材料等にもしっかりと計画をたてることが重要です。
短期的なことばかり考えていては、不動産投資はうまくいきません。
長期的なメリットデメリットを考えて、不動産投資を行うようにしましょう。
建物を建てたり、駐車場にしたり、なんらかの方法で収益をあげられていることでしょう。
裸の土地のままほったらかし、ということはありませんよね？
ここでは、不動産投資としての土地の有効な活用方法をあげていきたいと思います。
等価交換方式と定期借地権方式について、見ていくことにしましょう。
【等価交換方式】
土地はもっていて、そこに家を建てて住んでいるけれども、もう家も古いし、家族も自立したり、どうしようかなぁ。
というときには、等価交換方式での活用ができると思います。
持っている土地に、不動産開発業者が建物を建てます。ここではマンションとしましょう。
マンションが出来上がったら、土地と建物を、持ち主と業者が分け合う方式が、等価交換方式です。
持ち主は土地と交換に、建物を建てる苦労や費用もなく、マンションの部屋が手に入ります。
業者は、マンション用地をわざわざ探す苦労が省け、且つ収益も見込めるというわけです。
なお、土地の一部を業者に譲渡して対価として建物の一部をもらう、というのが部分譲渡、といいます。
土地を全部譲渡して、土地共用部分もつけて建物を一部もらうことを、全部譲渡といいます。
広い土地を持った一人暮らしの方、など、活用方法として参考になさってはいかがでしょうか。
【定期借地権方式】
土地は余っているけれど、先祖代々の土地だから売りたくはない、という方には、定期借地権方式での活用がいいのではないでしょうか。
まず、定期借地権とは、借地権の期間延長がない、３０年なら３０年で貸した土地が返ってきますよ、という借地権のことです。
一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権など、いくつかの種類があります。
トラブルの元になりますので、土地の登記には「定期借地権」の明記をしておくようにしましょう。
文字通り、一定期間土地を貸すというものなので、建物を建てる費用や管理費用がかからず、地代収入が入ってきます。
一般定期借地権の場合は、原則として、借りた側は建物を取り壊し、更地にして返さなければなりません。
お互いに合意のある場合は、建てた建物をそのままで、返すこともできます。（建物譲渡特約付借地権）
上記のもの以外にも、土地活用の方法はまだまだあります。
土地をただ眠らせておくのはもったいないことです。
専門家などに相談しながら、不動産投資を行ってみてはいかがでしょうか。
その際は、業者選びには慎重を期すようにこころがけましょう。
]]>ただ、どうやって活用していいかわからない、ということもあるでしょう。
有効活用の方法には、幾つかの種類がありますので、見ていくことにしましょう。
自分で建物を建てる、「自己建設方式」という方法があります。
これは、土地を持っている人が建築の計画を立てて、建設会社に発注し、建ったあとの管理や運営も土地の持ち主が行う、という方法です。
土地の状況や周辺環境にあった計画を立てて、維持管理もしっかりできれば高い収益が見込めます。
しかし、知識が少なかったり、専門家のアドバイスがなかったりすると、借入金など、管理面がおろそかになるリスクが伴います。
自己建設方式を選ぶときは、必ず専門家のアドバイスを受けながら建設計画を立てるようにしてください。
この自己建設方式以外にも、事業受諾方式、土地信託方式といった方法があります。
【事業受託方式】
不動産開発会社などの事業者が、土地の持ち主のパートナーになります。
どのように活用すれば効果的か、どんな建物を建てるかなど、調査から計画、管理まで一貫してお任せできる方式です。
知識や経験の少ない土地所有者には、面倒な管理などが省けるメリットがあります。
しかし、代わりにやってもらうため、事業受託費用、というのが発生します。
事業受託方式の場合、「一括借上型」がよくとられる方法です。
建物を貸しビル業者などに一括して貸すので、転貸人との間で決めた賃料が入ってきます。
ただし、一括借り上げで面倒なリスクや管理も任せることになるので、入ってくる賃料は相場より安いのが普通です。
借入金がある場合は、収入と返済を考えて選択しなければならないでしょう。
持っている土地を、信託銀行などの信託会社に預けます。
信託銀行は、その土地を利用して収益を上げます。
その収益の一部、信託配当を受け取るというのが、土地信託方式です。
・賃貸型・・土地を信託銀行に預け、配当をもらう仕組みです。信託が終われば、土地はそのままで返ってきます。
・分譲型・・土地を処分することを前提に、信託します。信託銀行が土地に住宅を建てたり、土地を造成したりします。
その開発利益が、土地持ち主の利益です。
このように、様々な土地の有効活用の方法があります。
知識や経験が豊富な方は、自己建設方式をとるのもいいでしょう。
知識があまりない、面倒なことが嫌だ、という方は、事業受託方式や土地信託方式を選ぶといいと思います。
]]>そのうちのひとつが、道路にまつわる建築制限です。
これを知っておかないと、大変なことになる可能性があるので、しっかりとチェックしましょう。
建築基準法の中には、、都市計画区域・準都市計画区域内（一般的な街と、郊外をイメージしてもらえればＯＫです）における道路の制限があります。
建物が建っている敷地は、幅が４ｍ以上ある道路に、２ｍ以上接していないといけない決まりがあります。
例外として、建物の周りに広い敷地があって、安全上支障がない(例えば火事が起きてもすぐに消火にいける場所）場合は、２ｍ以上接してなくてもＯＫです。
ただし、市町村長や都道府県知事の許可がいりますのでご注意を。
道路とは、原則幅4m以上のもの(特定行政庁指定区域は6ｍ)で、道路法、都市計画法、土地区画整理法などによる道路のことをいいます。
これでいうと、たんぼのあぜ道は道路には入らないわけです。
また、法令が適用された場合には、私道も、昔からある４ｍ以下の道路も、道路扱いになります。
古い家の場合、その境界線より道路側にはみ出して建っている家がありますね。
昔から建っているので仕方がないのですが、建て直すときには、その道路境界線より道路側には建築ができないようになっています。
古い道路を、今の基準の４ｍに広げていくには、セットバックしか方法がないのですね。
ちなみに、セットバックした部分は、建ぺい率・容積率の計算をする時には、敷地面積には含まないことになっています。
一般の道路には、公道だけでなく、私道もあります。
公的機関以外の所有者がいる道路のことです。
その私道に水道管やガス管を通すときは、私道所有者の承認がいるので、注意が必要です。
特に、個人の私道の場合は、通行などでもトラブルが起こることがありますので、必ず許可をもらうようにしましょう。
家屋が密集した地域などでの不動産投資を検討する際は、こういった道路のチェックも怠ってはいけません。
しっかりと地域の情報を集めた上で、慎重に検討するようにしましょう。
]]>例えば、閑静は住宅街にいきなりゲームセンターやホテルができてしまったら、どうなるでしょうか。
町の景観を損なうばかりか、住宅地としての治安維持にも関係してきますね。
逆に、大工場が立ち並ぶ場所に、一戸建ての住宅が建ってしまうと、住民にとっても工場の人にとっても、いいことはありませんよね。
ある一定の規制を設けて、色んな建物がごちゃまぜにならないように、用途地域というものが設けられているのです。
市街化地域においては、１２種類の用途地域があります。
１２種類の用途地域ごとに、建てていいものとダメなものに分かれています。
住宅系の用途地域には、以下のものがあります。
【住宅系用途地域】
１．第一種低層住居専用地域
原則として、高さが１０ｍまたは１２ｍまでの建物が建てられます。
一戸建て住宅や店舗住宅、その他、小学校や中学校、診療所なども建てることができます。
２．第二種低層住居専用地域
第一種の建物に加えて、床面積が１５０㎡までの店舗や飲食店などが建てられます。
]]> ３．第一種中高層住居専用地域中高層住宅の良好な環境を保護する地域で、５００㎡までの店舗や、病院、大学なども建てることができます。
４．第二種中高層住居専用地域
第一種中高層の建物に加え、さらに大きな１５００㎡までの店舗や事務所を建てることができます。
５．第一種住居地域
住居の環境を保護する地域です。専用地域ほど縛りが多くなく、３０００㎡までの店舗や事務所、ホテルも建てることができます。
６.第二種住居地域
第一種住居地域よりもさらに用途が広がり、店舗や事務所、ホテル、パチンコ店、カラオケボックスなども認められています。
７.準住居地域
自動車関連施設（高速道路やバイパス、大きな幹線道路など）と住宅地の調和環境を保護する地域です。
２００㎡未満なら、映画館や劇場も建てることができます。
【商業系用途地域】
８．近隣商業地域
近隣住民が買い物をする店舗や事務所等、利便性を重視する地域です。
店舗や住宅に加え、小規模であれば工場も建てることができます。
９．商業地域
映画館や銀行、料理店、百貨店など、いわゆる繁華街に建っているようなものは、商業地域で建てることができます。
住宅や小規模工場の建設も認められています。
【工業系用途地域】
１０．準工業地域
主として、軽工業の利便を図る地域になります。
環境を悪化させる危険性のある工場は建てられません。
１１．工業地域
工業全般の利便を促進するための地域です。
住宅なども建てられますが、学校や病院など環境をさらに重視するべきものは建てられません。
１２．工業専用地域
どんな工場でも建てることができます。
逆に、住宅や店舗は建てることができません。
上記の用途地域は、準都市計画区域にも定めることができるものです。
これから都市を作っていこうという場所にも、用途地域があったほうがいいからですね。
用途地域の意味を知らないと、土地を買っても予定の建物が建てられなかったりすることがあります。
そうならないように、不動産投資の前にきちんと用途地域を確認しておくようにしましょうね。
何か建物を建てる場合は、建てていい建物、構造、面積など、建築基準法の最低基準にのっとって行わなければいけないからです。
日本に建てる建物は寺社仏閣などの特別な場合を除き、ほとんどすべてに適用される法律です。
ここでは、日本全国共通で適用される「単体規定」と、原則的に都市計画地域と準都市計画地域で適用される「集団規定」を見ていきたいと思います。
【単体規定】
・建築基準法の第２条の規定のことをいいます。
建築物の安全性や居住性を確保するために、敷地や構造、採光、換気、建築材料の品質など、制限が設けられています。
【集団規定】
・建築基準法の第３条の規定のことをいいます。
街作りのプランを実現し、無計画な開発が行われないように、様々な規制が設けられています。
都市計画区域、準都市計画区域で適用されるものです。
建築物の接道義務や用途制限、容積率、建ぺい率、高さなど、いろいろな制限があります。
防火地域、準防火地域などの地域区分も、この中に含まれます。
家を購入するとき、重要事項の説明が宅地建物取引主任者によって行われますが、その中の「建築基準法に基づく制限」というのは、集団規定の内容を説明するものになっています。
]]> こういった集団規定は、都市計画図で誰でも確認することができます。この土地の価格はいくらか、ということは調べることができません。
あくまで、土地を利用するにあたって守らなければならないことや制限が記載されたものです。
こういった規制もきちんと理解しておかないと、不動産投資の際、簡単なミスを犯してしまうこともあります。
言葉は難しいですが、結局はみんなが住みやすい街を作るための規制なので、一度理解すれば覚えやすいものです。
また、建築基準法には、新築やリフォーム住宅で問題になっている「シックハウス対策」に関する法令もあります。
新たに建物を建てるときの、検査内容や確認事項などもあります。
信頼できる建築士や設計士に依頼し、違法建築にならないように気をつけなければなりません。
法令は度々改正されます。
定期的に改正されているかどうかチェックし、不動産投資の知識として役立てていきましょう。
答えは、用途地域によって違います。
１００坪の土地に９０坪の建物が建てられるところもあれば、５０坪しか建てられないところもあります。
これは、建ぺい率や容積率が関係してきます。
不動産投資を始めるときは、こういった規制についても知識をもたなければいけません。
特に、現物の不動産投資をされる方は、必須事項といえます。
今回は、その建ぺい率と容積率についてみていきましょう。
【建ぺい率】
・敷地面積に対する、建築面積の割合のことを、建ぺい率といいます。
（建築面積÷敷地面積×１００）という式で求められます。
１００㎡の敷地があり、そこに５０㎡の建物しか建てられないとき、その土地の建ぺい率は、５０％となります。
・建ぺい率が高いということは、それだけ土地をたくさん使えるということです。
土地の有効面積が広いことは、物件としての価値のプラス要因になり、価格は高くなるのが一般的です。
・建ぺい率は、用途地域ごとに限度がきまっています。
都市計画図で確認することができますので、不動産投資の前には必ずチェックするようにしましょう。
・こちらは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。
（延べ床面積÷敷地面積ｘ１００）という式で求められます。
１００㎡の土地があり、そこに延べ床面積２００㎡の建物を建てるとき、容積率は２００％になります。
・容積率が高いと、建物を上に伸ばすことができますので、マンションやビルなど、土地をさらに有効に使うことができます。
商業地では高く、住宅地では低く設定されているのが普通です。
・車庫や駐輪場などは、建物の延べ床面積の５分の１までは除外されます。
また、地下室などの地階構造の部分は、その地下室の天井が地盤面から１ｍ以下の高さにある場合、３分の１までは除外されます。
・容積率も都市計画図で確認することができますので、チェックを怠らないようにしましょう。
この２つをしっかり覚えておけば、広い土地を買ったのに建てたいビルが建てられない、というリスクを軽減できますね。
不動産投資には様々な知識が幅広く必要です。多少時間をかけても、じっくりと勉強するようにしましょう。
民主主義の介入以前の昔の中国では、個人が家を買うことはできませんでした。
国有企業という国が管理する会社が、働いている社員に住宅を与える、という「住宅配給制度」がとられていたのです。
しかし１９９０年。
中国の法制度が大幅に改定されたことをきっかけに、個人でも住宅を購入することができるようになったのです。
今まで購入意欲を持っていた人が潜在的にいた中国では、不動産の開発が加速し始めました。
北京や上海、広州といった大都市から郊外まで、不動産の開発ラッシュが始まったのです。
これを背景に、中国の不動産業界はめざましい躍進を始めます。
不動産デベロッパーは投資をし続け、不動産投資家の数もどんどん増えていきました。
不動産の賃貸料は、１９９８年〜２００６年の８年間の間に、倍になりました。
経済成長もとどまるところを知らず、不動産価格は暴騰。
ついに中国国民の平均年収の２０倍〜３０倍というとんでもない価格に突入し、一般人が買える代物ではなくなってしまいました。
急激なインフレは経済を混乱に陥れます。
日本のバブルでもそうでしたね。
そのため、中国政府は金利引き締めなどの政策を打ち出し、事態を収拾しようと試みました。
しかしここにきての、サブプライムローンに端を発した世界的な金融危機。
北京オリンピックも閉幕し、高騰を続けてきた不動産の価格は、ついに値下がりを始めています。
材料の高騰などもあり、不動産デベロッパーの資金繰りも悪化し始め、資金集めに奔走しているといわれています。
それでも、世界的な不況の中、やはり中国の勢いはすごいものがあります。
外国人投資家たちも、中国やアジア諸国の不動産投資には、注目し続けています。
世界的な金融会社、モルガン・スタンレーが、２００８年９月に「モルガン・スタンレー不動産ファンドVII・グローバル」を設定することを発表しました。
世界中の不動産を対象とした投資ファンドで、中国に対して１割以上の投資を行うことも発表し、世界の投資家を驚かせました。
豊富な人的資源と天然資源を持つ中国。
その底力はまだまだ計り知れません。
今後の中国の不動産情勢には、注目しておきたいところです。
]]>ニュースなどでよく取り上げられていましたが、実際にどのようなローンのことをいうのでしょうか。
不動産投資をしようとお考えのかたは、必ず知っておきたいことですので、ここで見ておきましょう。
収入が安定した顧客を「プライム層」と呼ぶのに対し、低所得顧客を「サブプライム」と呼びます。
サブプライムローンとは、この低所得者を対象とした住宅ローンのことなのです。
お金のない人がお金を借りるとき、金利は高くなります。
収入の安定した人よりも、返済が滞るリスクが高いからです。
このサブプライムローンも例外ではなく、一般の住宅ローンより金利が高いものになっています。
最初の２年間だけは金利は低く設定されているのですが、その後は高金利に戻ってしまいます。
最初の２年間、に乗せられて、購入した人も多かったことでしょう。
しかし、バブルはいつか弾けるものです。
上がり続けていた住宅価格が一転、下落に転じ始め、プライムローンへの借り換えが難しくなりました。
アメリカの金利の上昇も追い討ちになり、ローンの支払いができなくなる人が急増してしまったのです。
こうして、サブプライムローン問題が爆発的に広がっていきました。
サブプライムローンで個人に融資を行っていた住宅ローンの会社があります。
これらの会社は、リスクを回避するためにローン債権を小口証券化して、RMBS（住宅ローン担保証券）として売っていました。
このRMBSは利回りが大変良いため、ヘッジファンドがこぞって大量に購入しました。
そして住宅ローンの返済不能者が増え始め、債権が焦げ付き、証券が紙切れになり・・・
ここからはもうおわかりですね。
金融危機の発端、サブプライムローン問題は、住宅バブルに浮かれていたアメリカ不動産界の根本的な問題から発生したものだったのです。
]]>現物を扱うわけではないので、売却益は大きくは期待できませんが、長期的に投資を行いたい方には向いている投資方法です。
市場で売買できる流動化の高い商品として、サラリーマンの方なども始める方が増えてきました。
不動産投資信託とは、マンションやビルなどの不動産を対象として行われるファンドのことです。
管理や維持などの手間がかからず、少額でも投資が可能です。
投資家から集めたお金を、投資信託委託事業者や資産運用業者が運用し、利益を出します。
その売却益や賃料収入から、出資者へ配当が行われる、というものになっています。
投資を企業に行うのではなく、不動産に行う、簡単にすればこういうことになりますね。
平成１３年に、東京証券取引所で、不動産投資信託を専門にした市場が作られました。
一般の上場株式と同じように、売ったり買ったりが自由に行えます。
個別の不動産投資信託はもちろん、ファンド・オブ・ファンズという、いくつかの不動産投資信託を組み入れた商品もあります。
１万円程度から購入することができ、売り買い自由、維持管理の手間もかからないということで、人気が出てきています。
不動産投資信託を選ぶ際のリスクとしては、次のようなものが挙げられます。
１．賃貸物件の場合、賃料収入の減少などによる、利回りの低下
２．金利が上がることによる、借入金の利子割合の増加
３．地震などの災害による不動産そのものの損壊での、物件価格の下落
それぞれの商品に特徴がありますので、じっくりと選ぶようにしましょう。
不動産投資信託を購入する際には、専門家に相談をし、運用内容やリスクなどもしっかりと把握してから、投資を行うようにしましょう。
気のせいならいいのですが、新築なのに基礎がボロボロだったりしたら大変です。
これはありえない話ではありません。
欠陥工事などが話題になった時期もありましたね。
このような欠陥のことを、民法上で「瑕疵（かし）」と呼びます。
民法では、瑕疵担保責任というのものが定められています。
上記のリビングでくつろいでいる人ように、全く瑕疵について知らない買主は、売主に損害賠償を求めることができるようになっています。
こんな場合は、売主は瑕疵を知っていても知らなくても、損害を賠償しなければなりません。
「大工さんがやったことだから」と言い逃れはできないわけです。
また、瑕疵によって家自体が機能しない、すなわち住めないような状態のとき（シロアリで柱がボロボロなど）は、契約解除ができます。
知らないかたが多いので、これからマイホームを買う方は要チェックですよ。
平成１２年４月1日から少し変わりましたので、これから覚えるかたはこちらを覚えてくださいね。
住宅品質確保促進法という法律があり、以下のような決まりになりました。
【瑕疵担保責任】
・基礎部分、柱、屋根、床などの住宅の主要部分の瑕疵は、１０年間
・新築住宅全部に関しては、２年間
・権利があるのは、瑕疵の存在を知ってから１年間(特約で期間短縮は可能）
・対象となるのは、新築住宅、マンション、アパートなど
不動産投資をする際、どれだけ丁寧に物件をチェックしても、隠れた瑕疵がある場合があります。
簡単に直せるところならまだしも、基礎や柱に瑕疵があれば、まず住むことに支障がありますよね。
この瑕疵担保責任は、消費者のために作られたものです。
しっかりと覚えて、もしも瑕疵のある物件に当たったときに適切に対処できるようにしておきましょう。
買主にとっては最悪のシナリオですが、民法では、買主に代金支払い義務があるとなっています。
引渡しまで何もないことを祈るばかりです・・。
このように、契約してから引渡しまでの間に、地震や火災などの「不可抗力」で建物が消滅した場合にでも代金を支払う義務があることを「危険負担」といいます。
民法上では上記のようになっていますが、一般的な解釈は少し違ってきます。
通常、不動産を契約してから引渡しまでは、数ヶ月かかります。
１週間や１０日ほどなら、危険負担の義務もわかりますが、何ヶ月もの間そんなリスクを背負うのは、買主があまりにもかわいそうですよね。
ですので、現在は、売主が危険負担の義務を負う特約をつけるべきだ、という考えが一般的です。
よって、一般的に不動産の売買契約書には、「所有権が買主に移転した時に代金を支払う義務(危険負担)が移転する」という特約が書かれています。
もしも引き渡しの前に天災などのハプニングが起こってしまったときには、契約を解除できるというのが、最近の主流です。
軽微な損壊なら、売主で修理をすることも可能ですので、修理してもらってから引渡しを受けることもできます。
そのまま契約解除もできますが、せっかく選んだ物件ですし、直せるならそのまま住みたいところですよね。
欲しい家が見つかって、売買契約をしました。
住宅ローンでお金を用意することにしました。
住宅ローンには審査があります。
なんらかの理由で、この審査が通らなかったとしましょう。
この場合、売買契約はどうなってしまうのでしょうか？
お金がないのに、契約しなければいけないのでしょうか？
不動産の契約では、このような状況が度々発生します。
契約書で定めた期日までに、融資承認がもらえない場合です。
このように買主の責任でない理由によってローンが使えないときには契約が解除できますよ、という特約のことを、「ローン特約(融資利用の特約)」といいます。
ローン特約で契約解除となったときには、売主は領収済みの手付金などを買主に返還しないといけません。
仲介業者も、もらった報酬を売主と買主に返さないといけません。
売主としては、買主のローンが無事承認されることを祈るばかりですが、買主の人は、この特約の有無を、必ずチェックするようにしてくださいね。
不動産投資には、様々なリスクが伴います。
現物の不動産投資の場合は、このような特約も知識として知っておかなければなりません。
しっかり勉強して、備えておくようにしましょう。
]]>手付金には民法上、３つの種類があります。
証約手付・解約手付・違約手付という３つで、不動産売買の手付金は通常、「解約手付」の扱いになります。
特約がついている場合は、特約が有効です。
証約手付とは、契約が無事成立したときに成立証明とする手付金のことです。
違約手付とは、契約内容が履行されない場合（建物の引渡しがされないなど）に没収される手付金です。
そして解約手付は、買主売主どちらかの都合で契約を解除したいとき、その手付金を放棄すれば、解除できますよ、というものです。
]]> 買主の場合、物件が引渡しされるまでの間に「やっぱやめた」となったときは、払った手付金を売主にあげれば、契約を解除できます。契約の履行とは、買主は売買代金の支払い、売主は物件の引渡しを指します。
つまり、契約したけど他にいい物件が見つかったからそっちにしたい！というときは、売買代金を支払う前なら、手付金を放棄して、他の物件にすることができます。
物件を選んだけれど少し迷いがある、他にも実は候補がある、という場合は、多額の手付金は避けたほうが無難かもしれませんね。
不動産の売買契約には、宅建主任者による重要事項の説明が義務付けられています。
この重要事項の中に、手付金に関する事項も必ず含まれていますので、必ずチェックするようにしてくださいね。
ただし、不動産の契約は物件だけでなく人と人との信頼の上にも成り立っています。
手付金を放棄すれば解除できる、と簡単に考えるのではなく、契約前に慎重に考えることが大切だと思います。
不動産投資をする方は、こういった手付金の知識も頭にいれておきましょう。
現物の不動産投資には、必ずついてまわるものです。
関連する法律などもしっかり把握して、困ることがないようにしておきましょうね。
]]>