今まで生活をしていて、一度も地震に遭ったことのない人は恐らくいないでしょう。
あなたが今住んでいるその建物は、しっかりとした耐震構造になっているでしょうか？

地震による被害で大きいのは、建物の倒壊です。
この建物の倒壊を防ぐために、建築基準法の中で「耐震基準」が決められています。
大きな地震が起こるごとに改正が繰り返されてきました。

今は、１９７８年に起きた「宮城県沖地震」を元に、１９８１年、震度６に耐える耐震基準が定められています。
まだ記憶に新しい、１９９５年の「阪神淡路大震災」では、１９８１年以前に建てられた建物が被害の大半を占めていました。

この痛ましい災害があったにも関わらず、構造計算書の偽造事件というのが起こってしまいましたね。
一般人には見えない部分での犯罪は、多くの国民に不信感をもたらしました。

マンションの１室を借りたり買い上げたりして、賃貸収益を考える方もいらっしゃるでしょう。
そういう方は、区分所有法をしっかりと勉強しておく必要があります。

マンションには、複数の住居もしくは店舗があります。
それらを所有している人は、その部屋の所有権を持っていることになります。
こういった、マンションなどの各居室の所有権のことを、「区分所有権」といい、一般の所有権と区別しています。

この区分所有権を持っている人を「区分所有者」といいます。
そして、区分所有者、区分所有権に関する決まりを定めたものが、「区分所有法」といいます。

マンションなどには、「専有部分」と「共有部分」があります。
専有部分とは、所有権の目的となる部屋、つまり「○○号室」が、専有部分ということになります。

対して「共用部分」とは、専有部分以外のところ、階段や廊下、エレベーターなどを指します。
この共用部分は二つに分類されています。

一般の方にはまだ馴染みがありませんが、不動産投資系の会社では、取り扱いを始める業者も出てきました。
では、ノンリコースローンとはいったいどんな仕組みのローンなのでしょうか。

日本の住宅ローンはリコースローン（遡及型融資）になっています。
対して、アメリカの住宅ローンは、ノンリコースローン（非遡及型融資）になっています。
言葉が難しくて、いまいちよくわかりませんね。
では、例えばあなたが３０００万円の家を購入する、ということで説明してみましょう。

日本で３０００万円の住宅ローンを組む場合、年収や職業にもよりますが、保証人をつけたりしますね。
万が一働けない体になってしまったり、死亡した場合に備えて、団体信用生命保険にも入らなくてはいけません。

また、購入する家は、銀行の抵当権が設定され、もしあなたがローン返済できなくなった場合、没収されてしまいます。
家が２０００万円で処分されたとして、その時残りの残債が２５００万円だったら、５００万円債務が残ります。
家はもうないのに、住宅ローンを払い続けなければならない、という状況になりますね。

アメリカのノンリコースローン場合は、こういったことがありません。
ローンの借り入れの際も、保証人は要りませんし、団体信用生命保険もいりません。
もし返済できなくなった場合は、家を差し出せば、残りの債務は払う必要がなくなるのです。

まず、マンション経営などを行う場合、家賃収入だけが入ってきて後はなにもしなくていいわけではありません。
賃料を徴収する管理だけでなく、所有している建物を維持管理していかなければならないのです。
いわば大家さんなので、当たり前のことですよね。

維持管理としては、建物の設備を管理する、清掃を定期的に行う、壊れたところを修繕する、などがあります。
廊下の蛍光灯が切れた、くらいならいつでも費用は出せますが、建物修繕となると、ある程度の費用がまとまってかかります。
ですので、将来的にかかるであろう修繕費用を、賃料収入から差し引いて積み立てておかなければいけません。

【建物修繕年数の目安】

・屋根、屋上などの防水加工、外壁の補修、塗り替えなど・・・１０年前後

・鉄部分の防錆加工・・・３年〜５年

・給排水管の補修、交換、その他機械設備補修・・・１５年〜２０年前後

建物を建てたり、駐車場にしたり、なんらかの方法で収益をあげられていることでしょう。
裸の土地のままほったらかし、ということはありませんよね？

ここでは、不動産投資としての土地の有効な活用方法をあげていきたいと思います。
等価交換方式と定期借地権方式について、見ていくことにしましょう。

【等価交換方式】

土地はもっていて、そこに家を建てて住んでいるけれども、もう家も古いし、家族も自立したり、どうしようかなぁ。
というときには、等価交換方式での活用ができると思います。

持っている土地に、不動産開発業者が建物を建てます。ここではマンションとしましょう。
マンションが出来上がったら、土地と建物を、持ち主と業者が分け合う方式が、等価交換方式です。

持ち主は土地と交換に、建物を建てる苦労や費用もなく、マンションの部屋が手に入ります。
業者は、マンション用地をわざわざ探す苦労が省け、且つ収益も見込めるというわけです。

ただ、どうやって活用していいかわからない、ということもあるでしょう。
有効活用の方法には、幾つかの種類がありますので、見ていくことにしましょう。

自分で建物を建てる、「自己建設方式」という方法があります。
これは、土地を持っている人が建築の計画を立てて、建設会社に発注し、建ったあとの管理や運営も土地の持ち主が行う、という方法です。

土地の状況や周辺環境にあった計画を立てて、維持管理もしっかりできれば高い収益が見込めます。
しかし、知識が少なかったり、専門家のアドバイスがなかったりすると、借入金など、管理面がおろそかになるリスクが伴います。
自己建設方式を選ぶときは、必ず専門家のアドバイスを受けながら建設計画を立てるようにしてください。

この自己建設方式以外にも、事業受諾方式、土地信託方式といった方法があります。

【事業受託方式】

不動産開発会社などの事業者が、土地の持ち主のパートナーになります。
どのように活用すれば効果的か、どんな建物を建てるかなど、調査から計画、管理まで一貫してお任せできる方式です。
知識や経験の少ない土地所有者には、面倒な管理などが省けるメリットがあります。
しかし、代わりにやってもらうため、事業受託費用、というのが発生します。

事業受託方式の場合、「一括借上型」がよくとられる方法です。
建物を貸しビル業者などに一括して貸すので、転貸人との間で決めた賃料が入ってきます。
ただし、一括借り上げで面倒なリスクや管理も任せることになるので、入ってくる賃料は相場より安いのが普通です。
借入金がある場合は、収入と返済を考えて選択しなければならないでしょう。

そのうちのひとつが、道路にまつわる建築制限です。
これを知っておかないと、大変なことになる可能性があるので、しっかりとチェックしましょう。

建築基準法の中には、、都市計画区域・準都市計画区域内（一般的な街と、郊外をイメージしてもらえればＯＫです）における道路の制限があります。
建物が建っている敷地は、幅が４ｍ以上ある道路に、２ｍ以上接していないといけない決まりがあります。

例外として、建物の周りに広い敷地があって、安全上支障がない(例えば火事が起きてもすぐに消火にいける場所）場合は、２ｍ以上接してなくてもＯＫです。
ただし、市町村長や都道府県知事の許可がいりますのでご注意を。

道路とは、原則幅4m以上のもの(特定行政庁指定区域は6ｍ)で、道路法、都市計画法、土地区画整理法などによる道路のことをいいます。
これでいうと、たんぼのあぜ道は道路には入らないわけです。
また、法令が適用された場合には、私道も、昔からある４ｍ以下の道路も、道路扱いになります。

例えば、閑静は住宅街にいきなりゲームセンターやホテルができてしまったら、どうなるでしょうか。
町の景観を損なうばかりか、住宅地としての治安維持にも関係してきますね。
逆に、大工場が立ち並ぶ場所に、一戸建ての住宅が建ってしまうと、住民にとっても工場の人にとっても、いいことはありませんよね。

ある一定の規制を設けて、色んな建物がごちゃまぜにならないように、用途地域というものが設けられているのです。
市街化地域においては、１２種類の用途地域があります。
１２種類の用途地域ごとに、建てていいものとダメなものに分かれています。

住宅系の用途地域には、以下のものがあります。

【住宅系用途地域】

１．第一種低層住居専用地域

原則として、高さが１０ｍまたは１２ｍまでの建物が建てられます。
一戸建て住宅や店舗住宅、その他、小学校や中学校、診療所なども建てることができます。

２．第二種低層住居専用地域

第一種の建物に加えて、床面積が１５０㎡までの店舗や飲食店などが建てられます。

何か建物を建てる場合は、建てていい建物、構造、面積など、建築基準法の最低基準にのっとって行わなければいけないからです。
日本に建てる建物は寺社仏閣などの特別な場合を除き、ほとんどすべてに適用される法律です。

ここでは、日本全国共通で適用される「単体規定」と、原則的に都市計画地域と準都市計画地域で適用される「集団規定」を見ていきたいと思います。

【単体規定】

・建築基準法の第２条の規定のことをいいます。
建築物の安全性や居住性を確保するために、敷地や構造、採光、換気、建築材料の品質など、制限が設けられています。

【集団規定】

・建築基準法の第３条の規定のことをいいます。
街作りのプランを実現し、無計画な開発が行われないように、様々な規制が設けられています。
都市計画区域、準都市計画区域で適用されるものです。

建築物の接道義務や用途制限、容積率、建ぺい率、高さなど、いろいろな制限があります。
防火地域、準防火地域などの地域区分も、この中に含まれます。

家を購入するとき、重要事項の説明が宅地建物取引主任者によって行われますが、その中の「建築基準法に基づく制限」というのは、集団規定の内容を説明するものになっています。

答えは、用途地域によって違います。
１００坪の土地に９０坪の建物が建てられるところもあれば、５０坪しか建てられないところもあります。

これは、建ぺい率や容積率が関係してきます。
不動産投資を始めるときは、こういった規制についても知識をもたなければいけません。
特に、現物の不動産投資をされる方は、必須事項といえます。

今回は、その建ぺい率と容積率についてみていきましょう。

【建ぺい率】

・敷地面積に対する、建築面積の割合のことを、建ぺい率といいます。
（建築面積÷敷地面積×１００）という式で求められます。
１００㎡の敷地があり、そこに５０㎡の建物しか建てられないとき、その土地の建ぺい率は、５０％となります。

・建ぺい率が高いということは、それだけ土地をたくさん使えるということです。
土地の有効面積が広いことは、物件としての価値のプラス要因になり、価格は高くなるのが一般的です。

・建ぺい率は、用途地域ごとに限度がきまっています。
都市計画図で確認することができますので、不動産投資の前には必ずチェックするようにしましょう。

民主主義の介入以前の昔の中国では、個人が家を買うことはできませんでした。
国有企業という国が管理する会社が、働いている社員に住宅を与える、という「住宅配給制度」がとられていたのです。

しかし１９９０年。
中国の法制度が大幅に改定されたことをきっかけに、個人でも住宅を購入することができるようになったのです。
今まで購入意欲を持っていた人が潜在的にいた中国では、不動産の開発が加速し始めました。
北京や上海、広州といった大都市から郊外まで、不動産の開発ラッシュが始まったのです。

これを背景に、中国の不動産業界はめざましい躍進を始めます。
不動産デベロッパーは投資をし続け、不動産投資家の数もどんどん増えていきました。

不動産の賃貸料は、１９９８年〜２００６年の８年間の間に、倍になりました。
経済成長もとどまるところを知らず、不動産価格は暴騰。
ついに中国国民の平均年収の２０倍〜３０倍というとんでもない価格に突入し、一般人が買える代物ではなくなってしまいました。

ニュースなどでよく取り上げられていましたが、実際にどのようなローンのことをいうのでしょうか。
不動産投資をしようとお考えのかたは、必ず知っておきたいことですので、ここで見ておきましょう。

収入が安定した顧客を「プライム層」と呼ぶのに対し、低所得顧客を「サブプライム」と呼びます。
サブプライムローンとは、この低所得者を対象とした住宅ローンのことなのです。

お金のない人がお金を借りるとき、金利は高くなります。
収入の安定した人よりも、返済が滞るリスクが高いからです。
このサブプライムローンも例外ではなく、一般の住宅ローンより金利が高いものになっています。

最初の２年間だけは金利は低く設定されているのですが、その後は高金利に戻ってしまいます。
最初の２年間、に乗せられて、購入した人も多かったことでしょう。

現物を扱うわけではないので、売却益は大きくは期待できませんが、長期的に投資を行いたい方には向いている投資方法です。
市場で売買できる流動化の高い商品として、サラリーマンの方なども始める方が増えてきました。

不動産投資信託とは、マンションやビルなどの不動産を対象として行われるファンドのことです。
管理や維持などの手間がかからず、少額でも投資が可能です。

投資家から集めたお金を、投資信託委託事業者や資産運用業者が運用し、利益を出します。
その売却益や賃料収入から、出資者へ配当が行われる、というものになっています。
投資を企業に行うのではなく、不動産に行う、簡単にすればこういうことになりますね。

気のせいならいいのですが、新築なのに基礎がボロボロだったりしたら大変です。
これはありえない話ではありません。
欠陥工事などが話題になった時期もありましたね。

このような欠陥のことを、民法上で「瑕疵（かし）」と呼びます。

民法では、瑕疵担保責任というのものが定められています。
上記のリビングでくつろいでいる人ように、全く瑕疵について知らない買主は、売主に損害賠償を求めることができるようになっています。

こんな場合は、売主は瑕疵を知っていても知らなくても、損害を賠償しなければなりません。
「大工さんがやったことだから」と言い逃れはできないわけです。

また、瑕疵によって家自体が機能しない、すなわち住めないような状態のとき（シロアリで柱がボロボロなど）は、契約解除ができます。
知らないかたが多いので、これからマイホームを買う方は要チェックですよ。

買主にとっては最悪のシナリオですが、民法では、買主に代金支払い義務があるとなっています。
引渡しまで何もないことを祈るばかりです・・。

このように、契約してから引渡しまでの間に、地震や火災などの「不可抗力」で建物が消滅した場合にでも代金を支払う義務があることを「危険負担」といいます。

民法上では上記のようになっていますが、一般的な解釈は少し違ってきます。
通常、不動産を契約してから引渡しまでは、数ヶ月かかります。

１週間や１０日ほどなら、危険負担の義務もわかりますが、何ヶ月もの間そんなリスクを背負うのは、買主があまりにもかわいそうですよね。
ですので、現在は、売主が危険負担の義務を負う特約をつけるべきだ、という考えが一般的です。

よって、一般的に不動産の売買契約書には、「所有権が買主に移転した時に代金を支払う義務(危険負担)が移転する」という特約が書かれています。
もしも引き渡しの前に天災などのハプニングが起こってしまったときには、契約を解除できるというのが、最近の主流です。

軽微な損壊なら、売主で修理をすることも可能ですので、修理してもらってから引渡しを受けることもできます。
そのまま契約解除もできますが、せっかく選んだ物件ですし、直せるならそのまま住みたいところですよね。